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不動産投資における「空室率」というリスク　

2019年10月16日
テーマ：テーマ無し

不動産投資における「空室率」というリスク  賃貸不動産を所有している人にとって、 何よりも避けたいのが「空室」です。  空室は１円もお金を生まないからです。  １棟モノの賃貸不動産を所有している人で あれば、自分なりの「許容できる空室率」を 計算しているものですが、世間一般的には 「空室率２０％ライン」が事業の良し悪しを 分ける判断基準の目安として用いられて いるような気がします。  仮に１棟２０戸の所有不動産を持っている とき、空室率２０％というのは単純に「１ヶ月 当たり空室を許容できるのは４戸まで・・・」 というよりも、次のように考えるほうがベター です。  年間貸出可能個数＝２０戸×１２ヶ月 ＝２４０戸・・・に対して空室率２０％という ことは、２４０戸×２０％＝４８戸（年間）。  年間４８戸の空室まで許容できる・・・と考え、 それを具体的なパターンに当てはめると、 概ねこうなります。  全２０戸中 １．　４戸が１２ヶ月間空室だった ２．　６戸が８ヶ月間空室だった ３．　８戸が６ヶ月間空室だった ４．　１２戸が４ヶ月間空室だった  ・・・・・・・・・・・・  「１」のケースのように、４戸が１２ヶ月間 （＝１年間）空室のままで推移するなんて ことはほとんど考えにくいですが、仮にもし そうだとしたら残りの１２戸が継続してずっと 埋まっているともなかなか思えにくいです。  すると、よほど管理体制に問題がある！・・・ のかもしれません。  また、「４」のケースのように２０戸中１２戸が 空室になるというのも考えにくいことで、 なぜなら、そんなに空室だったものが わずか４ヶ月で早々に入居者がつくとは 思えないからです。  つまり、空室率２０％というのは、投資効果 をシビアに見る／あえて少なめにリターンを 計算・シミュレーションする」という意味では 良いのですが、実際にはかなり高めの空室 率のような気がします。  実際には、２０戸もあれば空室率は１０％〜 ５％くらいで推移するのではないか？・・・と 思います。  戸数が増えていけばいくほど、空室率は 低めのシミュレーションで間に合うように なっていきます。  それだけリスクが低減していくわけです。  数の論理です。  空室リスクを恐れて安全性を重視するのは 良いことですが、かと言ってリスクを恐れて 何も行動しないのはうまくありません。  今の例で言えば「所有物件数が増えるほど に空室リスクは遠のいていく」と考えれば、 リスクに立ち向かっていくこと（＝所有物件の 数を増やすこと）が対策法です。  恐怖や不安というのは、怖れてまともに注視 しようとしないからいつまで経っても恐怖や 不安のままですが、勇気を出してそこに 向かっていくと「恐怖や不安だと思っていた もの」の正体が見えて、案外とそれらの感情 が吹き飛んでしまうことがよくあります。  リスクから逃げるのではなく、立ち向かえ！ ・・・です。  空室率に意識を囚われて怖がるのではなく、 むしろ入居率のほうに意識を向けてワクワク していく姿勢が良いと思います。  空室率２０％（年間）で計算するのは決して 間違いではありませんが、実際には１０％ （年間）くらいで見ておくくらいでちょうど良い ような気がします。   私の著書　２冊＋電子書籍１１冊（アマゾンの電子書籍読み放題に該当しています）お金の教養シリーズ　　　　　５冊組織マネジメントシリーズ　　４冊ビジネス人生論シリーズ　　　２冊http://www.amazon.co.jp/-/e/B00VUO7NIC  記事を見逃したくない人はこちらからメルマガへどうぞ！■メルマガに登録する          

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