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徒然なるままの思いつきブログ

マンション投資について思うこと　

2012年07月08日 外部ブログ記事
テーマ：テーマ無し

　えーと、どういうふうに書いたら怒られないのかわからないのですけど、、、　ワンルームマンション投資について書きます。　結論；；；；；やめたほうがいいと思っています。　じゃあ、ワンルーム会社の言っていることはウソか？？　ウソではありませんが本当でも無いです。　確かに、購入初期の頃は（入居者がきちんと入っていた場合）、住宅ローンは家賃で賄えますから持ち出しは１万円くらいでしょう。　そして、年末調整で減価償却やら金利部分やらを桂皮酸有して計算すれば、総合課税で税金も戻ってくるでしょう。　だから、実質的な投資効率はかなりいい物にはなります。　これは、嘘ではないところですね。　ところが、借りてくれる人がいない場合、根底からくつがえります。　その為に、家賃保証制度というものが出てきました。　販売会社が、家賃の補償をするから賃借人がいなくても安心ですというものです。　この場合の補償家賃は、セールスマンが説明した家賃の８５％から９０％もあればいいほうです。　従って毎月の持ち出しはもっと増えます。　さらに、いつのものか記憶が定かではないので申し訳ないのですが、家賃保証を謳っていた建設会社が（言っちゃおう、積水です。）、補償に耐えられ無くなって補償打ち切りを通告した所、契約違反で訴えられました。　結果は、積水が勝ちました。　経済変動の予想以上の落ち込みの場合は仕方がない、、、、と。　だから、家賃保証という甘い言葉には乗ってはいけません。　また、ローンが終わったら支払がなくなるのでそれからの家賃は全額年金の上乗せになる、という話ですが。　　通常、３５年くらいのローンを組んだとしましょう。　で、３５年経ったマンション、借ります？　他には、新築の綺麗なマンションが沢山ありますよ。　賃料は、ボロボロに下げなきゃ入居者はありません。　固定資産税も大きくのしかかります。　さらに、２０年目くらいには大規模修繕なんて言うものが行われます。　これも、現金で負担できる人はあまりいなくて、またまたローンを組みます。　これでも、マンション投資、します？　唯一おすすめできるやり方は、購入して２?３年で転売することです。　キャピタルゲインはないかもしれませんが、その間の節税効果はえているはずです。　でも、これは転売の結果の資産売却損をえても、節税になったと思える人だけにおすすめします。　申し訳ありませんが、給料生活者が行うべき投資ではないと考えています。　本来不動産投資は、資産家が行うべきものでサラリーマンが手を出す世界ではないのです。　絶対といっていいほど、失敗します。　本来そういうレベルの人を対象にしなければならないものを、そういう人達が渋り始めたために、苦し紛れでサラリーマン世帯を引き込んだのがワンルームマンション投資なのです。　やるなら、アパート投資のほうが良いと思います。　土地があって、古くなったら立て直せますし、いざというときには１会に住んで上を貸すとかフレキシブルに検討できますからね。　まあ、べつにこのブログはアフィリでも何でもなので、僕はそう思うというだけですけどね。　もしも、もしもですが、こういう事を考えているんだけどどう思うっていうご相談があれば、お受けします。　一応、不動産コンサルタントなんて言っていますので、プライドとしてまともにお答えさせて頂きます。　相談料なんてイリませんので。　お金がまつわる世界の話はちゃんとやっていますから、このブログ関係の方は無料でいいっすよ。　僕の勉強にもなりますしね。

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