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投資では表面利回りはムシして実質利回りを見る・・・　

2015年04月21日
テーマ：テーマ無し

投資では表面利回りはムシして実質利回りを見る・・・利回りは１年計算で算出されて使われます。そのときによく出てくるのが「表面利回り」という言葉と「実質利回り」という言葉です。私は表面利回りも一応参考にしますが、たいていの場合はムシして実質利回りを重視します。なぜなら、そのほうが現実的だからです。表面利回りは言ってみれば「画に描いた餅」です。画に描いた餅なので食べられません。食べることができるのは「実質利回り」のほうです。・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・たとえば、不動産投資で計算するときに、あるマンションの購入価格が１２００万円で表面利回りが１０％だったとします。それは家賃収入が年間で１２０万円ということであり、すなわち月額家賃が１０万円ということを意味しています。ところが、毎月々のマンションの管理費や修繕積立金が２万円で、固定資産税が年６万円だとすれば、最終的に１年間の手取り収入は１２０−２×１２−６＝９０万円となり、利回りは９０÷１２００　→　７．５％　です。表面利回りは１０％でも実質利回りは７．５％ですから、１０と７．５では２５％も違います。これを大きな差と見るか、わずかな差と見るかは人の主観によります。ただ、大事なのは上の例で言えば決して手元に年間１２０万円の現金が残るわけではなく、「最大でも９０万円の現金が残る」と言えます。「最大でも」というのは、空室や修理が何もない・・・という意味です。空室期間が生じたりエアコンの修理やリフォームが発生した場合には、当然手取り金額はさらに減ります。 投資をするときには、こうした数字のカラクリに気をつけることも大切ですね。

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